Фото: David McNew/Getty Images
℗Украинская столица и, в меньшей степени, другие города нашей страны в последнее время всё активней застраиваются новыми домами. Выглядят такие дома куда более привлекательно, чем старые советские «панельки», а застройщики обещают относительно более выгодные цены, рассрочку и лучшее качество жилья.
Оправданная инвестиция
Кроме того, на вторичном рынке Киева новостройки на сегодняшний день едва ли не единственное ликвидное жильё, цены на которое вот уже год как растут. Общий рост составил 6,8%, при этом в кирпичных новостройках квартиры подорожали на 8,4%, а в панельных меньше — на 4,1%.
Однако, как показывает более глубокий анализ, рост этот — исключительно внешний и связан со структурой предложения. Так, квадратный метр однокомнатной квартиры в новостройке стоит $ 1684, трехкомнатной — $ 1900, а четырёхкомнатной — $ 2411. При этом количество предложений однокомнатных квартир в новых домах за год сократилось почти на 24%, а количество всех остальных практически не изменилось. То есть уменьшается количество более дешёвых предложений, и за счёт этого растёт средняя по городу цена.
Впрочем, реальный рост цен на квартиры в новостройках все же есть, но только в отдельных сегментах. Это, в частности, одно-, двух- и четырехкомнатные квартиры.
Следовательно, если речь идет об инвестировании в недвижимость, то новостройки, пожалуй, будут самым надежным вариантом: при сдаче такой квартиры в аренду срок её окупаемости составит 10-11 лет — так же, как и в среднем по городу. То есть даже при минимальном росте цен в новостройках, при общем их снижении по городу, инвестировать в квартиры в новых домах имеет смысл.
Новостройки от застройщика: «дешёвая рыбка…»
Другое дело, когда речь идет о приобретении квартиры для себя. В данном случае, критерии выбора уже другие. Кроме месторасположения и цены, в данном случае, важны и экологичность жилья, состояние подъездов и придомовой территории, наличие в ближайших окрестностях детских садов, школ, медицинских учреждений, каких-то парков или скверов. Ну и, конечно же, состояние коммуникаций в самом доме.
Рынок новостроек делится на первичный и вторичный. Первичный рынок — это новостройки Киева, которые застройщик продает ещё на этапе строительства — от котлована до сдачи дома в эксплуатацию. Зачастую именно здесь можно приобрести абсолютно новую квартиру по относительно доступной цене, да ещё и с рассрочкой. Так, по данным портала недвижимости Domik.net, в отдаленных районах и пригороде Киева однокомнатные квартиры в строящихся домах предлагаются по цене от 220 000 гривен.
Среди преимуществ приобретения, главным образом, то, что квартира в новом доме предполагает и новые коммуникации, всю новую инфраструктуру, которая возводится вместе с домом. Кроме того, новостройка — это новые чистые подъезды, зачастую, наличие консьержей и ОСББ. И, что немаловажно, абсолютная юридическая чистота сделки купли-продажи.
Однако есть у квартиры в строящемся доме и не менее значительные недостатки. Во-первых, придётся ждать, пока дом достроят. Это может быть и несколько месяцев, и несколько лет, причем все факторы заранее предугадать невозможно: у застройщика могут закончиться деньги, может грянуть какой-нибудь очередной глобальный финансовый кризис, да мало ли что еще может произойти… Могут ведь и вообще не достроить — мало ли история украинского строительства знает «Элита-центров»?
Во-вторых, если вы приобретаете квартиру в доме первой очереди строящегося жилого комплекса или в новом квартале, даже после вселения какое-то время придется пожить посреди стройки.
Но и до этого надо ещё дожить: квартиры в новых домах редко сдаются хотя бы с базовым ремонтом, так что приобретая не забудьте отложить и на ремонт — обходится таковой примерно в $10 000.
К тому же, у только что построенных домов есть неприятная особенность — они дают усадку. До этого делать качественный ремонт — затея опрометчивая. Если в стене появится трещина, застройщик её, может, и устранит, но ремонт всё равно переделывать придётся владельцу квартиры.
Иными словами, приобретая квартиру в строящемся доме, будьте готовы к тому, что даже при наиболее благоприятных условиях, жить там вы сможете не скоро.
Хорошее дешёвым не бывает
Куда более надёжно приобретение квартиры в новостройке на вторичном рынке. Но это и заметно дороже.
Так, после введения дома в эксплуатацию квартира в нём будет стоить приблизительно на 30% дороже, чем на момент открытия продаж. Ещё процентов на 20 цена вырастет после того, как в квартире будет сделан ремонт. Дальше цена уже зависит от расположения дома, близлежащей инфраструктуры и прочих факторов, определяющих цену на вторичном рынке.
Приобретая квартиру в новостройке на вторичном рынке, вы можете выбрать не приблизительное её расположение на проекте, а точное: воочию увидеть состояние парадных и вид из окна. А заодно и познакомиться с соседями, обезопасив себя от неприятных сюрпризов, подобных тем, с которым столкнулись жители печально известной новостройки на Осокорках, где то ли один из владельцев, то ли, по слухам, сам застройщик организовал общежитие для рабочих.
Приоьретая квартиру в новостройке, построенной более 3 лет назад, можно не бояться усадки и смело делать качественный ремонт. Впрочем, здесь можно уже и подобрать квартиру с подходящим вам ремонтом, сразу вселяться и жить. Что само по себе уже плюс.
Не придётся в таком случае, и ждать, пока появится обещанная инфраструктура — зачастую, рядом с домом, которому более года, а тем более трех лет, уже есть и детские сады, и школы, и всевозможные магазины и развлекательные заведения, и медицинские учреждения.
Пожалуй, единственный недостаток такой квартиры — её дороговизна. Особенно, если сделан качественный, а уж тем более, дизайнерский ремонт. Да и оформить рассрочку едва ли получится — квартиры в новостройках на вторичке реализуются преимущественно владельцами, которым нужна вся сумма здесь и сейчас. А на ипотеку особо рассчитывать не приходится — предлагают её лишь некоторые банки, да и те на крайне невыгодных условиях.
Иными словами, квартира в уже обжитой новостройке с ремонтом, на сегодняшний день, пожалуй, лучшее вложение средств в недвижимость, но приемлем такой вариант только в том случае, если у вас есть достаточная для приобретения сумма. Если же такой суммы нет, придется мириться со временными неудобствами, длительность и масштаб которых зачастую напрямую зависят от цены: чем она ниже, тем таких неудобств больше.
Но в любом случае, как на первичном, так и на вторичном рынке в соотношении цена/качество новостройки на сегодняшний день лидируют.
Автор: Наталия Рева, редактор и аналитик портала недвижимости Domik.net
