Экономисты, аналитики и инвесторы при обсуждении экономики Китая опасаются не того, что огромный пузырь на рынке недвижимости страны может лопнуть, а того, когда это произойдет. Последние данные показывают, что это вот-вот случится.
Согласно данным государственного департамента статистики КНР, в октябре более чем у половины из 70 крупных городов Китая цены на первичном и вторичном рынке недвижимости упали.
Октябрь: точка поворотного момента
Октябрь ознаменовал переломный момент для рынка недвижимости в Китае. В сентябре цены жилья на вторичном рынке постепенно повышались в 24-х из 70 крупных городов. Незначительное понижение цен наблюдалось в других 24-х. В нескольких городах цены падали на протяжении нескольких месяцев, начиная с июля. В остальных — не происходило никаких изменений в цене.
#img_left#Однако в октябре показатели отразили совсем иную картину. Цены на недвижимость по всей стране пошли вниз. Цены падали во многих больших городах, как на вторичном, так и на первичном рынках. На 5–20% цены снизились в таких крупных городах, как Пекин, Шанхай, Шэньчжэнь, Гуанчжоу, Фошань, Чунцин и Ханчжоу. Цены также упали в некоторых менее крупных городах.
Тенденция снижения цен продолжается с начала 2011 года после насыщения рынка. В январе прошлого года, как показывает график, в 60 городах (около 86%) цены на недвижимость поднимались и только в трех городах — падали. Однако в октябре цены выросли только в 13 городах (около 19%) и в то же время снизились — в 38 (около 54%).
Изменения на рынке оказались ещё более существенными в количестве заключённых сделок. Возьмём, например Пекин. Сентябрь и октябрь считаются «золотым» и «серебряным» месяцами на рынке жилья. Однако число сделок в этом году за этот период сократилось на 46% в Пекине по сравнению с тем же периодом 2010 года.
На конец октября число сделок купли-продажи жилья за прошедшие 12 месяцев в 15 крупных городах сократилось на 39%. Об этом пишет Financial Times, ссылаясь на данные госдепартамента статистики Китая. В целом по стране количество сделок за октябрь снизилось на 15%, что представляет собой большой спад. На конец сентября наблюдалось всего 7% снижение за последние двенадцать месяцев.
Многие риэлтерские компании начали продавать недвижимость на 5—20% дешевле.
Сокращение спроса на рынке жилья наблюдается и у застройщиков. К примеру, в районе Тунчжоу на востоке Пекина продаётся около 13 тысяч квартир общей площадью 1,6 млн кв.м. Если в сентябре было продано только 546 квартир, то продажа оставшихся квартир может длиться около 24 месяцев.
В Шэньчжэне существует свыше сотни риэлтерских компаний, у которых около 5 тысяч представительств со своими офисами. В 2010 году среднее количество сделок по продаже квартир в месяц составляло около 12 тысяч. Однако в настоящее время продается чуть больше двух тысяч квартир в месяц. Другими словами, каждый офис за 2,5 месяца может продать одну квартиру.
Такое сокращение спроса вытесняет многих участников с рынка недвижимости. Компания Centralline Property только в провинции Шэньчжэнь закрыла около 60 своих офисов и сократила тысячу сотрудников. Об этом пишет газета China’s Daily. Компания Shihua Real Estate прекратила работу около 100 офисов, а Vanda Real Estate планировала закрыть от 30 до 60.
Всё это в совокупности показывает, что китайский рынок недвижимости меняет своё направление.
Почему именно сейчас?
Сейчас как раз то самое время, когда рынок недвижимости может взорваться. Аналитики давно говорили, что недвижимость в Китае слишком дорогая. Ожидаются изменения.
После почти двухкратного повышения цен на недвижимость в самых крупных городах за последние два года цены на рынке недвижимости в Китае в 100 крупных городах в сентябре 2011 года достигли показателя 8 877 юаней за кв.м. Это соответствует или даже превышает среднюю цену в развитых странах. Большинство китайцев не могут позволить себе покупку недвижимости.
К тому же, Китай предпринимает меры в надежде уменьшить возможность взрыва пузыря на рынке недвижимости. Начиная с апреля 2010 года, вводятся новые правила, такие как увеличение первоначального взноса, повышение процентных ставок на ипотечные кредиты, а также другие меры для контроля спроса на жильё.
Кроме того, в условиях растущей инфляции, Национальный банк Китая продолжил ужесточать финансово-кредитную политику, увеличивая процентные ставки и размер первоначального взноса, что приводит к очередной встряске на рынке жилья.
Режим находится в затруднительном положении и должен выбрать себе одно из «зол».
Недавно китайские власти потребовали, чтобы те, кто покупает большие земельные участки, платили наличными, несмотря на то, что спрос на жилье падает.
Китайская экономика устроена так, что китайские банки понесут серьёзные убытки в случае разорения даже одного из застройщиков. Местные органы власти также будут затронуты, так как от 30 до 50% их бюджета наполняется от продажи земельных участков.
Столкнувшись с таким требованием, у многих застройщиков возникают проблемы с ликвидностью. Это приводит к накоплению жилищных фондов, падению объёмов продаж и к тому, что операционный доход превращается в убыток. Об этом говорят данные отчёта по деятельности 131-й строительной компании за третий квартал.
На конец третьего квартала их материально-производственные запасы выросли на 44,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили 98,3 млрд юаней ($15,4 млрд). 80 из 131 упомянутых застройщиков понесли денежные убытки.
При слабом спросе и недостаточной ликвидности компании, реализующие недвижимость, могут выжить только путём снижения цен на жилье.
Усиление социальных конфликтов
Многие компании на рынке недвижимости начали продавать имущество дешевле на 5—20, а то и на 30%. Это показывает, что они уже испытывают финансовые трудности. Компания Wanke, одна из крупнейших застройщиков в Китае, утверждает, что китайский рынок недвижимости будет пребывать в упадке довольно долгое время.
Китайская экономика устроена так, что китайские банки понесут серьёзные убытки в случае разорения даже одного из застройщиков. Местные органы власти также будут затронуты, так как от 30 до 50% их бюджета наполняется от продажи земельных участков. Как только рынок недвижимости вступит в фазу рецессии, поступления в местные бюджеты существенно уменьшатся.
В придачу к этим проблемам, падение цен на рынке недвижимости провоцируют протесты.
К примеру, 19 октября компания Zhonghai Real Estate выставила на продажу более 370 квартир в районе Пудун в Шанхае, запросив от 16 до 17 тыс. юаней ($234—$248) за кв. м. Установленная цена оказалась на 30% ниже рыночных цен на квартиры в той же местности. Вследствие этого около 400 человек, которые недавно купили квартиры по более высокой цене, вышли с протестом против агентства Zhonghai Real Estate.
Режим находится в затруднительном положении и должен выбрать для себя одно из двух зол. Так, если сегодняшний жестко контролируемой государством рынок жилья дерегулируют, то пузырь на рынке недвижимости будет продолжать расти, а инфляция пойдёт по спирали вверх. Если же, вместо этого, прежний контроль над рынком сохранится, то пузырь лопнет.
В результате падения цен некоторые владельцы недвижимости могли потерять несколько тысяч юаней (100 тысяч юаней эквивалентно $15 716). Из-за огромного понижения цен на недвижимость в Шанхае подобные протесты также вспыхнули в шанхайском районе Цзядин.
В связи с повсеместным неравенством доходов и насильственным сносом домов органами местного самоуправления конфликты уже переполняют весь Китай. Лопающийся пузырь на рынке недвижимости ощущается по всей стране и может привести к дальнейшему росту социальной нестабильности.
Начиная с июня, многие застройщики земли почувствовали ограничение в ликвидности [отсутствие возможности для индивидов или фирм в любое время заимствовать такую сумму, какую бы они хотели]. Наряду со снижением продаж распространяются слухи о том, что ограничительная политика в области жилья будет ослаблена. Некоторые даже утверждают, что жёсткое регулирование рынка недвижимости будет отменено.
Мне кажется, что подобные слухи частично возникли из-за того, что продажа земельных участков стала основным источником доходов для местных властей. Местные органы власти не хотят, чтобы упали их доходы, поэтому призывают к прекращению мер контроля.
Достигнув в течение нескольких лет прироста, выраженного в двухзначных цифрах, цены на жилье в Пекине, Шанхае и других крупнейших городах можно сравнить с таковыми в Манхэттене. Трехкомнатная квартира в Шанхае оценивается в $1,3 млн.
В Тунчжоу, районе в восточной части Пекина, жилой дом обычно продается по цене свыше 5 млн. юаней, что эквивалентно $786 000. Это примерно в три раза выше, чем средняя стоимость одного дома в США.
Тем не менее, по данным Международного валютного фонда, номинальный ВВП на душу населения в 2010 году в Китае — $4382 — составляет лишь 9,4% от этого показателя в США.
Режим находится в затруднительном положении и должен выбрать для себя одно из двух зол. Так, если сегодняшний жестко контролируемой государством рынок жылья дерегулируют, то пузырь на рынке недвижимости будет продолжать расти, а инфляция пойдет по спирали вверх. Если же, вместо этого, прежний контроль над рынком сохранится, то пузырь лопнет.
Премьер-министр КНР Вэнь Цзябао вновь подчеркнул в начале ноября: «Меры по контролю рынка недвижимости следует продолжать осуществлять. Мы должны вернуть цены на жильё до разумного уровня».
Таким образом, в краткосрочной перспективе, я не думаю, что китайское государство ослабит меры регулирования рынка недвижимости. Рынок жилья катится вниз. Я думаю, что эта тенденция будет продолжаться.
Тяньлунь Цзянь — доктор философии, регулярно пишет об экономике Китая.
