На первинному ринку нерухомості в Китаї різниця між попитом і пропозицією дуже велика. Економіка скоротилася, регулювальні правила пожорсткішали, а це, в свою чергу, призвело до того, що з’явилися величезні обсяги нереалізованої нерухомості. Деяким забудовникам може знадобитися десять років, щоб продати вже побудовані будинки і квартири.
#img_left#Видання «China Times» повідомило, що обсяг нереалізованого житла до кінця жовтня зріс до 320 мільйонів квадратних метрів. Це все одно що чотири райони Манхеттен у Нью-Йорку. Не тільки масштаби, а й динаміка викликає тривогу. Це на 19% більше, ніж аналогічний показник минулого року — 270 мільйонів квадратних метрів нереалізованої нерухомості. Якщо враховувати поточні тенденції, то на реалізацію залишків фонду нерухомості в деяких регіонах може піти 10 років, пишеться в статті.
Найбільше постраждали малі міста
Незважаючи на те, що рівень продажів квартир в містах першого рівня, таких як Пекін і Шанхай, збільшився, але по всій країні проблема непроданого житла все ще залишається. Найгірше становище в містах третього рівня, про які найчастіше не повідомляють ЗМІ.
За даними Шанхайського науково-дослідного інституту з питань нерухомості (Shanghai E-House Real Estate Research Institute), за останні два роки в містах третього рівня число нереалізованих квартир збільшилося. За останні п’ять місяців щомісячне їхнє зростання в середньому становило 2%, а якщо оцінювати за рік — то 27%.
Інші повідомлення підтверджують цю інформацію. За даними газети «Qilu Evening News» з міста Цзінань, кількість нереалізованих будинків продовжує зростати і в місті третього рівня Ханьдань провінції Хебей. Загальна площа нерухомості, виставленої на продаж, становить 34 мільйони квадратних метрів.
У 2011 році загальний обсяг продажів становив лише 3,55 млн квадратних метрів. Якщо продаж буде залишатися на поточному рівні, а нові будинки споруджуватися не будуть, то буде потрібно майже 10 років, щоб продати всю цю нерухомість.
Така ж ситуація з продажем на первинному ринку нерухомості спостерігається в провінціях Шаньсі і Чжецзян.
Забудовники платять за надмірне інвестування
Під час буму на ринку нерухомості забудовники скористалися штучно заниженими відсотковими ставками, щоб купити у держави землю і побудувати на ній щось, абсолютно не думаючи про те, що буде завтра. Китайський режим був прихильником такої практики, впроваджуючи спеціальні правила, щоб штучно стимулювати зростання економіки. Наразі більшість забудовників накопичили рекордну кількість нереалізованої нерухомості і не можуть її продати.
Багато забудовників підрахували, що їм знадобиться два або три роки, щоб позбутися цієї нерухомості. Але доповідь компанії Guotai Junan Securities показала, що, враховуючи рівень продажів у цьому році, деяким забудовникам на це буде потрібно набагато більше трьох років. Наприклад, для будівельної компанії Fanhai Construction Group, враховуючи поточний рівень продажів, знадобиться близько 10 років, щоб реалізувати вже побудовану нерухомість.
Будівельні компанії залізли у величезні борги, щоб спорудити всі ці будинки. Зазвичай стабільний дохід від оренди або продажу нерухомості досить легко покриває відсотки і основну частину платежу по кредиту. Але якщо нерухомість не реалізується, то забудовник отримує від неї лише одні витрати на утримання та виплату відсотків по кредиту. У результаті компанія залишається ні з чим.
Ось чому забудовники йдуть на все, щоб реалізувати свою нерухомість. За повідомленням «China Times», у них немає достатньої свободи дій, оскільки навіть невелике збільшення ціни вплине на обсяг продажів.
Почесний голова Китайської палати з питань нерухомості Ньє Мейшен, говорить: «Забудовники бояться підвищення витрат по нереалізованих домівках. У деяких великих будівельних компаній за документами мається нереалізованої нерухомості на суму близько 10 млрд юанів ($1,6 млрд). Зазвичай, коли є 15—25% нереалізованої нерухомості від загальної суми балансової вартості, то це керований процес. Але, якщо інвестиції перевищать одну третину капіталу компаній, вони можуть втратити конкурентоспроможність», — сказав він China Times.
Гао Цзитань, Велика Епоха
