Коммерческая и жилая недвижимость в Пудуне (Шанхай) 2 августа 2013 года. Снижение объёмов торговли свидетельствуют о возможном возникновении проблем для рынка недвижимости в Китае. Фото: Peter Parks/AFP/Getty Images
Недвижимость — один из важнейших секторов китайской экономики, и на протяжении многих лет она, так или иначе, во многом обусловливала экономический рост страны. Но в январе количество проданных и купленных во всём Китае объектов недвижимости резко упало по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Цены на недвижимость снизились лишь незначительно, а это означает, что отрасль не переживает серьёзный спад, но рост цен на недвижимость в январе, по сравнению со средним показателем, замедлил темп.
Обе эти тенденции — малое количество сделок и цены, имеющие тенденцию к застою, — предупредительные знаки для китайского рынка недвижимости. Эксперты многие годы спорили и строили предположения о том, является ли китайский рынок недвижимости «мыльным пузырём», и если да, то в какой степени, и когда он лопнет или сплющится.
«Цены на жилье в китайских городах первого эшелона вряд ли в ближайшее время резко упадут, но сильно расти они тоже не будут», — говорит Джейсон Ма, старший комментатор по экономическим вопросам в New Tang Dynasty Television.
Чересчур дорого
По словам Ма, снижение темпа продаж вытекает из чрезмерных цен на жильё в Китае.
«Цены на жильё в городах первого эшелона, таких как Пекин и Шанхай, выше, чем в США, но средняя зарплата в Китае в десять раз ниже, чем у американцев. Группа людей, приобретающих недвижимость, сокращается».
Снижение продаж
Организация отслеживает рынки недвижимости в 43 крупнейших городах Китая, в том числе в городах первого эшелона, таких как Пекин, Шанхай, Гуанчжоу и Шэньчжэнь (Китай разделяет города на эшелоны, исходя из их уровня развития, где первый эшелон — наиболее развитые города).
Её недавний отчёт свидетельствует о том, что в более чем 90% крупных городов, которые вошли в исследование, объём продаж в январе снизился.
Объём торговли в Пекине, Шанхае и Шэньчжэне по сравнению с декабрём снизился на 30%, тогда как в некоторых городах, например, в Даляне и Бэньгу, он упал более чем на 50%.
Одним из факторов, приведших к низкому объёму торговли, был китайский Новый год, который отмечают примерно две недели. В этом году он наступил 31 января, на 11 дней раньше, чем в прошлом году.
Объём оказался ниже, чем в январе прошлого года. Особенно в городах первого эшелона. В Пекине количество сделок по покупке и продаже домов на вторичном рынке недвижимости оказалось более чем в два раза ниже, чем в январе 2013 г. Торговля недвижимостью в Гуанчжоу тоже снизилась почти в два раза по сравнению с январём прошлого года.
Цены на жильё в Китае неуклонно растут на протяжении уже длительного времени, но в 2013 году эта тенденция стала снижаться. Цены в январе выросли лишь в половине отслеживаемых городов.
Всемирный индекс цен на жильё, подготовленный Knight Frank, ведущей консалтинговой компанией в сфере недвижимости, показывает, что в 2013 году рост цен на жильё в материковом Китае занимал второе место в мире и составил 21,6%. Первое место занял Дубай.
Джейсон Ма, экономический комментатор, сказал, что в 2010 году объём продаж сдерживался ограничениями на покупку жилья. Эти ограничения предусматривают, что только официальные жители крупных городов могут иметь на семью два дома, а жители других городов для своей семьи могут приобрести только один дом.
Риск
По словам Жэнь Чжицяна, одного из крупнейших застройщиков в Китае, он в течение многих лет пытается привлечь внимание к рискам на рынке недвижимости Китая. Он является председателем компании Huayuan Property, имеющей суммарную рыночную стоимость в 4,5 миллиарда юаней ($740 млн).
На местной церемонии награждения за заслуги в сфере недвижимости 21 января этого года он предупредил инвесторов о том, что рост цен на жильё замедлил темп.
«Я поднял тему „риска“ в отчётах по недвижимости впервые за более чем 10 лет, — отметил Жэнь. — Если застройщики по-прежнему будут полагать, что цены на жильё будут расти, как в 2013 году, то это очень опасная мысль. Это меня беспокоит больше всего».
В этом году показатели роста цен на жильё в городах третьего и четвёртого эшелона хуже, чем в прошлом, а объём торговли на протяжении последних трёх месяцев сокращался.
«Города-призраки»
Замедление темпов развития рынка недвижимости оказывает на небольшие города более заметное влияние, чем прогнозировали многие.
«Креативные и крупные компании в Китае расположены в городах первых эшелонов, а в городах третьего и четвёртого эшелонов их почти нет. Это приводит в тех местах к утечке кадров и оттоку населения», — говорит Джейсон Ма.
«Поэтому мелкие города могут рассчитывать только на природные ресурсы, то есть добычу полезных ископаемых, или государственные проекты. Но возможности местных органов власти из-за огромных местных долгов в настоящее время всё уменьшаются».
Это усугубляется явлением, которое эксперты называют «городами-призраками»: недозаселённые города, где в строительство домов были вложены огромные суммы денег, порождают впоследствии колоссальные убытки, поскольку мало кто в них заселяется.
«Может быть, слишком рано делать выводы об обвале рынка недвижимости Китая, — отметил Джейсон Ма. — Но если объём торговли продолжит снижаться, как это было в течение февраля, это может послужить сигналом того, что цены на жильё достигли опасных показателей».
